Liminar para desocupação em 15 dias nas ações de despejo.
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, determina em seu artigo 59, § 1º que será concedida liminar para desocupação em 15 (quinze) dias nas ações de despejo desde que seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Título particular – Compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento – Circunstâncias do caso que não permitem concluir pela existência de compra e venda definitiva – Incidência do § 6º do art. 26, da lei n. 6.766/1979 – Desnecessidade de escritura pública para a transmissão do domínio – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034047-85.2021.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ROBERTO DE LARA SALUM, é apelada 2º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 9 de setembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1034047-85.2021.8.26.0506
APELANTE: Roberto de Lara Salum
APELADO: 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto
VOTO Nº 38.790
Registro de imóveis – Dúvida – Título particular – Compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento – Circunstâncias do caso que não permitem concluir pela existência de compra e venda definitiva – Incidência do § 6º do art. 26, da lei n. 6.766/1979 – Desnecessidade de escritura pública para a transmissão do domínio – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice.
Cuida-se de apelação (fls. 143/150) interposta por Roberto de Lara Salum contra r. sentença (fls. 132/137) pela qual o MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Ribeirão Preto, Corregedor Permanente da 2ª Oficial de Registro de Imóveis dessa Comarca, manteve óbice ao registro stricto sensu de compromisso de compra e venda, lavrado por instrumento particular, apresentado para a transmissão do domínio de imóvel loteado, na forma do § 6º do artigo 26, da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (matrícula nº 191.630 fls. 06; protocolo nº 538.147 fls. 22, 65/67 e 112/115).
Segundo o termo de dúvida (fls. 01/05), o compromisso de compra e venda, acompanhado de quitação completa (fls. 23/24, 25/49, 50/52, 68/69, 70/96 e 97/99), concernente a um imóvel loteado, foi apresentado a registro para fins de transmissão da propriedade. No entanto, não seria possível aplicar-se ao caso a Lei nº 6.766/1979, art. 26, § 6º, para dispensar a escritura pública de compra e venda, pois o pequeno número de parcelas (duas, com apenas trinta dias de prazo para pagamento entre a primeira e a segunda), a inobservância de um modelo padronizado (“contrato-padrão”) e a desproporção entre as prestações (R$ 94.400,00, a primeira; R$ 12.000,00, a segunda) indicariam que, na prática, teria havido pagamento à vista, afastando-se da intenção da mencionada regra, que teria por objetivo favorecer os verdadeiros compromissos (e não as compras e vendas definitivas, como já haveria sido dito pela própria corregedoria permanente, em caso análogo) e teria de ser interpretada restritivamente.
A r. sentença (fls. 132/137) decidiu que o negócio jurídico seria verdadeira compra e venda, e não compromisso, de maneira que a transmissão do domínio dependeria, no caso, de escritura pública, sem que se pudesse aplicar o § 6º do art. 26, da Lei n. 6.766/1979.
O interessado sustentou, apelando (fls. 143/150), que a regra em discussão apenas exigiria, para a transferência do domínio, um compromisso de compra e venda e a relativa quitação; o parcelamento do preço, por sua vez, não seria pressuposto da incidência do § 6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979, mas, de toda sorte, o pagamento se haveria feito em duas partes, o que não sucedeu no julgado que a Oficial invocara como precedente, em que o adimplemento se tinha feito de uma só vez; dessa maneira, sendo o fim da lei a facilitação da transferência da propriedade, e não sendo lícito construir distinções onde o próprio texto não as teria feito, não existiria nada a impedir o registro pretendido, razão pela qual a apelação deveria ser provida, com a reforma da r. sentença.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento da apelação (fls. 183/186).
É o relatório.
Consiste a controvérsia em saber se o título particular examinado (fls. 24, 25/49, 69 e 70/96) pode ou não dar causa à transmissão do domínio, o que negaram assim a r. Sentença e a nota devolutiva, julgando, ambas, que esse instrumento não se enquadra na espécie do § 6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979, por não constituir verdadeiro e próprio compromisso de compra e venda.
Em que pese às razões do r. decisum e, antes dele, da Oficial de Registro de Imóveis, a resposta é afirmativa, ou seja: deve-se permitir o registro stricto sensu, tal como almejado.
Diz a Lei n. 6.766/1979:
“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
[…]
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”
Como revela a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a regra desse § 6º se aplica quando tenha havido loteamento, e o compromisso, quitado, haja sido celebrado pelo próprio loteador (Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100, Rel. DES. RICARDO ANAFE, j. 06.10.2020; cf. também Apel. Cív. n. 1007897-24.2021.8.26.0100, j. 30.07.2021), contanto que o empreendimento (popular ou não, pouco importa: Apel. Cív. 0012160-45.2010.8.26.0604, Rel. DES. MAURÍCIO VIDIGAL, j. 06.10.2011) esteja regularizado (Apel. Cív. 1025260-34.2015.8.26.0100, Rel. DES. PEREIRA CALÇAS, j. 25.02.2016).
No caso, esses pressupostos estão preenchidos, porque o imóvel em questão realmente decorre de loteamento regular (fls. 06) e o compromisso de compra e venda foi avençado entre o apelante e o loteador (fls. 25).
As exigências postas pela nota devolutiva e confirmadas pela r. sentença, entretanto, não decorrem da lei e não podem ser mantidas. O texto legal fala em preço, prazo, sinal, taxa de juros e cláusula penal (incisos IV e V do art. 26), é verdade, mas a sua letra não veda que as parcelas sejam poucas (no caso, duas fls. 26) e de valores muito desiguais, com pequeno interstício para adimplemento (isto é, trinta dias – fls. 26), nem impõe que se deva empregar formulário uniformizado.
Ademais, como ensina Francisco Eduardo Loureiro (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 11ª ed. Barueri: Manole, 2017, p. 1.409), o compromisso de compra e venda tem hoje funções múltiplas e variadas, desde aquela de verdadeiro e próprio negócio preliminar (Cód. Civil, arts. 462-466), até a de instrumento de garantia de recebimento do preço (verdadeira garantia retida, como diz Fábio Rocha Pinto e Silva, em “Não exoneração da responsabilidade pessoal do devedor na excussão da alienação fiduciária de imóveis”, in Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 20 Anos da Lei n. 9.514/1997 Aspectos Polêmicos. São Paulo: Lepanto, 2018, p. 230 e 233), do que decorre admitir-se o seu amplo emprego – e, portanto, a incidência do dito § 6º do art. 26 – ainda que não exista, no negócio jurídico, uma prestação desdobrada em muitas parcelas, como ocorre na hipótese.
Enfim, onde a lei não distingue, não cabe ao intérprete criar distinções. O compromisso foi regularmente celebrado e, presentes as demais condições de incidência da Lei nº 6.766/1979, já apontadas, não há como supor simulação ou má fé para impedir o registro, tal como foi rogado. Quanto à decisão pretérita do MM. Juízo a quo, que em hipótese análoga impediu inscrição semelhante, tem-se que, respeitável embora, não deve prevalecer, pelas razões expostas, que justificam a lavratura do ato pretendido.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para, afastado o óbice, deferir a lavratura do registro stricto sensu, como rogado.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator. (DJe de 01.11.2022 – SP)
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
Preço de imóveis deve continuar subindo nos próximos 12 meses, prevê setor
Aumento de custo e demanda contribuem para alta nos valores de imóveis.
O setor da construção civil está confiante no desempenho dos próximos meses e prevê uma alta de preço dos imóveis. Por outro lado, se preocupam com um aumento dos custos de produção.
O “Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial”, elaborado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e pela consultoria Deloitte com 50 construtoras e incorporadoras, mostra que houve aumento nas vendas de imóveis no segundo trimestre e que a expectativa segue alta para o terceiro.
Os empresários estão mais confiantes no aumento de vendas no segmento de médio e alto padrão no próximo trimestre, enquanto esperam uma manutenção no nível de comercialização dos imóveis que se encaixam no programa Casa Verde e Amarela. Para os próximos 12 meses, é esperado aumento nos dois segmentos.O INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que mede a inflação nos materiais e mão de obra, registrou alta de 17,35% no acumulado dos últimos 12 meses encerrados em julho, e de 10,75% considerando apenas 2021. As empresas têm repassado esse aumento dos materiais de construção elevando o preço dos imóveis
De acordo com o indicador de confiança, o preço cobrado pelas unidades já apresentou forte aumento no segundo trimestre (nota 2,68, em escala que vai até 3) e a expectativa é que siga nesse ritmo pelos próximos 12 meses (nota 2,96).
Para Rafael Franco de Camargo, especialista em mercado imobiliário da Deloitte, a reação do setor tem sido positiva porque as taxas cobradas pelo financiamento imobiliário ainda estão baixas, na comparação histórica.
“Nosso mercado é muito dependente de financiamento, você tem aumento de preço mas tem diluição do valor final para o consumidor na régua do financiamento em 20, 30 anos”, afirma.
Luiz França, presidente da Abrainc, afirma que o esperado aumento do valor do metro quadrado não significa que os consumidores não vão mais conseguir comprar imóveis. “Sempre tem readaptação, se a pessoa iria comprar apartamento de 220 metros quadrados, pode comprar de 190”, diz.
Já sobre o segmento popular, para o qual esse tipo de alteração é difícil, e que tem construções mais tabeladas, ele afirma discute com o governo uma readequação das exigências.
Em coletiva realizada na última segunda-feira (26), o presidente da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), José Carlos Martins, afirmou que o setor da construção civil é atualmente “uma Ferrari com o freio de mão puxado”.
“Tem alguns fatores que criaram temor nos empresários em continuar lançando e contratando, não estamos em quantidade de atividade que imaginávamos que pudéssemos estar”, afirmou.
Segundo a Sondagem da Indústria da Construção, feita pela CNI (Confederação Nacional da Indústria), a falta ou o alto custo do material de construção foi apontado por 55,5% dos entrevistados como o principal problema da construção civil. É o terceiro trimestre consecutivo em que essa questão é a principal preocupação do empresário, acima de itens como elevada carga tributária e burocracia excessiva.
Para se ter uma ideia da variação dos preços, tubos e conexões de ferro e aço tiveram alta de 92% entre julho de 2020 e junho de 2021, enquanto vergalhões e arames de aço ao carbono subiram 78%, condutores elétricos, 76%, e tubos e conexões de PVC, 65%, mostra a FGV.
O saldo de vagas geradas no setor caiu da faixa dos 44 mil em janeiro e fevereiro para 24,3 mil em março, 21,5 mil em abril e 22,6 mil em maio, de acordo com dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados).
“Estamos contratando praticamente a metade do que contratamos em janeiro e fevereiro, é bom, mas poderíamos estar contribuindo muito mais para o desenvolvimento econômico do país”, disse Martins.
Ainda assim, o índice de confiança do empresário da construção civil, medido pela CNI, permanece positivo, com 57,8 pontos em julho, enquanto a média histórica é de 53,7 pontos. A pontuação acima de 50 é considerada positiva.
A Cbic revisou a expectativa de crescimento do setor para o ano, elevando-o de 2,5%, medidos em abril, para 4%.
Cláudia Baggio, líder de real estate e avaliação patrimonial da Deloitte, ressalta que o momento é de otimismo, mas que para as expectativas se concretizarem é preciso haver uma manutenção de boas condições econômicas no país. Possíveis problemas seriam um recrudescimento da pandemia e aumento de taxas de juros e de desemprego.
Fonte: https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2021/08/preco-de-imoveis-deve-continuar-subindo-nos-proximos-12-meses-preve-setor.shtml
Caixa: Contratação em crédito imobiliário bate recorde no 2022
A Caixa originou R$ 39,7 bilhões em crédito para o setor no período, alta de 15,4% em um ano, e de 9,6% em um trimestre.
A contratação de crédito imobiliário na Caixa Econômica Federal (CEF) bateu recorde no segundo trimestre deste ano, de acordo com a instituição pública.
Ao todo, a Caixa originou R$ 39,7 bilhões em crédito para o setor no período, alta de 15,4% em um ano, e de 9,6% em um trimestre.
A maior parte das contratações veio do crédito com recursos da poupança, com R$ 23,4 bilhões.
O crescimento da modalidade, porém, ficou abaixo da média do banco, em 11%, o que sugere uma aceleração do crédito com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no período.
Ao todo, a carteira da Caixa em imobiliário totalizava R$ 595,2 bilhões no final de junho, alta de 11% em um ano.
O banco é líder em crédito imobiliário no País e voltou a ganhar mercado no período, chegando a 66,2% do total, ante 65,9% no primeiro trimestre.
Segundo a instituição, a inadimplência acima de 90 dias do crédito imobiliário estava em 1,80% em junho, queda de 0,74 ponto porcentual em um ano.
Fonte: https://comoinvestir.thecap.com.br/caixa-contratacao-em-credito-imobiliario-bate-recorde-no-2t22
Juiz condena donos de imóvel que cortaram luz de inquilinos
A Justiça de Florianópolis/SC condenou dois proprietários de um imóvel por suspenderem o fornecimento de energia elétrica a uma residência, após desentendimentos com os inquilinos sobre o reajuste do aluguel. Os donos da casa deverão indenizar os moradores em R$ 5 mil, a título de danos morais, devido ao abalo moral provocado em razão da conduta ilegal. A decisão é do juiz de Direito do 1º juizado especial Cível, Luiz Claudio Broering.
Conforme ficou demonstrado nos autos, o corte no fornecimento foi realizado por funcionários da concessionária de energia a pedido do titular da unidade consumidora. A medida não se deu por inadimplemento de faturas, aponta a decisão, mas como forma de punir os inquilinos que não concordaram com os reajustes do valor do aluguel.
“Tal conduta é absolutamente ilegal e inaceitável, revelando uma espécie de cobrança vexatória, já que para fazer valer a sua vontade no que se refere aos desacertos do aluguel, os réus optaram por solicitar o corte de serviço essencial – fornecimento de energia elétrica – independentemente de todos os prejuízos materiais e extrapatrimoniais que os autores poderiam ter, sobretudo quando há na residência a presença de criança.”
De acordo com a decisão, a suspensão do fornecimento fez com que a moradora saísse de casa com o filho pequeno, obrigando o outro morador a permanecer três dias sem luz, “fato que certamente ultrapassa a linha do ‘mero dissabor'”, segundo o magistrado.
https://www.migalhas.com.br/quentes/371101/juiz-condena-donos-de-imovel-que-cortaram-luz-de-inquilinos
Ação de retirada de sociedade não engloba responsabilização em relação às dívidas da empresa
A 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão do juiz Arthur de Paula Gonçalves, da 4ª Vara Cível de Bauru, que, em ação de dissolução parcial de sociedade em fase de liquidação, indeferiu pedido para que a sócia retirante pague valor correspondente a 50% do patrimônio líquido negativo apurado em perícia.
De acordo o colegiado, a pretensão do outro sócio não pode ser acolhida diante da ausência de título executivo judicial nesse sentido, uma vez que a ação em questão tratou apenas da dissolução parcial da sociedade, com a saída da autora e a apuração de eventuais haveres a ela pertencentes – a perícia verificou apenas as dívidas da empresa, voltada ao comércio varejista de materiais de construção. Seria necessário o ajuizamento de ação própria para eventual responsabilização da sócia retirante em relação às dívidas em aberto, avaliadas em R$ 765.301,14.
Para o relator do recurso, desembargador Cesar Ciampolini, “por ser negativo o patrimônio líquido da pessoa jurídica agravante, não há título executivo que embase sua pretensão. Poderá ela, querendo, por ação própria, todavia, é certo, demandar o que de direito contra a agravada”. “Ademais, o sócio pessoa física, em nenhuma hipótese, poderia exigir, em nome próprio, valores supostamente devidos pela sócia retirante à sociedade. Como se sabe, a pessoa física dos sócios não se confunde com a da pessoa jurídica da sociedade, que foi apenas parcialmente dissolvida”, completou.
Os desembargadores Alexandre Lazzarini e Azuma Nishi completaram a turma julgadora. A decisão foi unânime.
Agravo de Instrumento nº 2267959-38.2021.8.26.0000
Fonte: https://www.tjsp.jus.br/Noticias/Noticia?codigoNoticia=85319
Compra e venda e corretagem de imóvel: relações jurídicas diversas
STJ – “Cinge-se a controvérsia a definir se há legitimidade passiva da corretora de imóveis que intermediou o contrato de compra e venda que se rescinde em razão da mora contratual.
Inicialmente, esta Corte Superior firmou o entendimento de que todos aqueles fornecedores que compõem a relação jurídica do contrato de promessa de compra e venda de imóvel possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, incluindo não apenas a construtora, mas também a incorporadora do empreendimento.
Sobre o tema, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese em recurso repetitivo: “Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 – Tema 939/STJ).
Nada obstante esse entendimento, vê-se que a tese citada nada diz quanto à legitimidade da corretora de imóveis que realiza a aproximação entre as partes. Assim, constata-se que não há legitimidade da corretora para responder pelos encargos indevidamente transferidos ao consumidor ou para restituir os valores adimplidos em virtude da rescisão contratual, pois se referem a relações jurídicas diversas”.
Fonte: https://www.instagram.com/p/ChYskiFtdU4/
Patrimônio comum – Empresário precisa de autorização do cônjuge para ser fiador da empresa
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que é necessária a autorização do cônjuge para ser fiador, sob pena de invalidade da garantia. Segundo o colegiado, o fato de o fiador prestar a fiança na condição de comerciante ou empresário é irrelevante, pois deve prevalecer a proteção à segurança econômica familiar.
No recurso especial em julgamento, o credor alegou que o cônjuge pode atuar livremente no desempenho de sua profissão, inclusive prestando fiança, sem a necessidade de outorga uxória (também chamada de outorga conjugal), conforme os artigos 1.642, inciso I, e 1.647, inciso III, do Código Civil (CC).
De acordo com os autos, um correntista teve valores penhorados em sua conta bancária, em razão de execução movida contra sua esposa na condição de fiadora de um contrato de aluguel da própria empresa. Por meio de embargos de terceiro, ele questionou a penhora e alegou que não autorizou a mulher a prestar fiança, como exige a lei.
Para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), mesmo sendo titular da empresa locatária, a pessoa deve ter autorização do cônjuge para prestar fiança locatícia, sob pena de nulidade da penhora.
Reconhecer fiador sem autorização pode comprometer o patrimônio comum do casal.
O relator do recurso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, observou que a necessidade de outorga conjugal para o contrato de fiança é uma regra geral, prevista no artigo 1.647, inciso III, do CC. Segundo ele, o que se discute no caso é se o cônjuge, no exercício de atividade comercial, está dispensado dessa autorização, nos termos do artigo 1.642, inciso I, do CC.
Para o magistrado, a interpretação sistemática do instituto da fiança e de seus efeitos leva à conclusão de que a falta de autorização conjugal pode provocar a anulação do negócio por iniciativa do outro cônjuge, independentemente da qualidade de empresário do fiador, porque, embora possa prejudicar o dinamismo das relações comerciais, essa autorização é exigida pela legislação civil para proteger o patrimônio comum do casal.
Permitir que se preste fiança sem a outorga conjugal pode conduzir à alienação forçada dos imóveis do casal, independentemente da anuência e até mesmo do conhecimento do outro cônjuge – que é “exatamente o que o estatuto civil pretende evitar com o disposto nos artigos 1642, inciso I e IV, e 1.647, inciso II”, apontou o relator.
O ministro considerou, ainda, que é aplicável ao caso a Súmula 332 do STJ, segundo a qual a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
“Considerar, isoladamente, a previsão do artigo 1.642, I, do CC implicaria reconhecer que o fiador poderia comprometer o patrimônio comum do casal se prestasse a fiança no exercício da atividade profissional ou empresarial, mas não poderia fazê-lo em outras situações”, concluiu Antonio Carlos Ferreira ao negar provimento ao recurso.
Esta notícia refere-se ao processo: REsp 1525638
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/26072022-Empresario-precisa-de-autorizacao-do-conjuge-para-ser-fiador-da-empresa–decide-Quarta-Turma.aspx
Não cabe usucapião contra imóvel de banco em liquidação extrajudicial, diz STJ
Não é permitido o ajuizamento ou o curso de ações de usucapião após a decretação da liquidação extrajudicial de um banco, sob pena de se permitir o esvaziamento de seu patrimônio, em prejuízo dos credores.
Os autores da ação exercem a posse pacífica do imóvel há pelo menos nove anos. Somada a posse dos possuidores anteriores, o prazo é de 23 anos sem nenhuma oposição da instituição financeira. A ação foi ajuizada em 2016.
Desde 1996, no entanto, o banco está sob liquidação judicial, uma intervenção estatal a que se submetem as empresas que atuam em mercados supervisionados, com o objetivo de recuperá-las financeiramente e garantir o pagamento das dívidas.
Quando há decretação da liquidação extrajudicial, ocorre a formação de um concurso universal de todos os credores, que terão seus créditos honrados a partir de todo o patrimônio que a instituição financeira ainda possuir.
Assim, os bens de um banco em liquidação judicial, apesar de suscetíveis de comercialização, só podem ser vendidos em certas circunstâncias, com o objetivo de atender aos interesses econômicos e sociais de determinadas pessoas.
Para o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso, esse é o motivo que impede o usucapião de um imóvel que tenha como proprietário um banco em liquidação extrajudicial.
“Até mesmo porque o eventual acolhimento do pedido na ação de usucapião acarreta perda patrimonial imediata, ou seja, perda da propriedade do imóvel, gerando enorme prejuízo para os credores da massa de credores”.
Além disso, a aquisição da propriedade pela via da usucapião pressupõe a inércia do proprietário em reaver o bem. Essa hipótese é impossível a partir da liquidação extrajudicial, pois a instituição deixa de conservar as faculdades inerentes à propriedade: usar, fruir e dispor livremente da coisa.
“Nesse contexto, tendo a ação de usucapião sido intentada após a decretação do regime de liquidação extrajudicial, defendendo posse também posterior, não há outra solução possível senão a manutenção do acórdão recorrido que manteve a improcedência da ação de usucapião”.
Clique aqui para ler o acórdão
REsp 1.876.058
Fonte: https://www.conjur.com.br/2022-ago-15/nao-cabe-usucapiao-imovel-banco-liquidacao
Excepcionalmente, o Código de Defesa do Consumidor pode incidir nos contratos de sociedade em conta de participação
A Terceira Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, para a incidência excepcional do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de sociedade em conta de participação, devem estar presentes dois requisitos: a caracterização do sócio participante ou oculto como investidor ocasional vulnerável, e a circunstância de ter sido a sociedade em conta de participação constituída ou utilizada com fim fraudulento, notadamente para afastar a incidência do CDC.
Com esse entendimento, o colegiado aplicou a norma consumerista para definir como competente o foro do domicílio do autor de uma ação de rescisão contratual. Ele celebrou contrato de sociedade em conta de participação com uma empresa, investindo R$ 50 mil para integralização do capital social. Após sacar R$ 12 mil em 12 de agosto de 2019, solicitou o distrato, em novembro do mesmo ano, bem como o saque do valor remanescente. No entanto, passado o prazo de 90 dias requerido pela empresa, não houve a devolução do dinheiro.
As instâncias ordinárias determinaram a rescisão do contrato e condenaram a empresa ao pagamento de R$ 38 mil. Ao STJ, a empresa argumentou, entre outros pontos, que o CDC seria inaplicável ao caso, pois esse tipo de contrato possui caráter empresarial.
Sociedade em conta de participação pode ter caráter consumerista
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, segundo o artigo 991, caput, do Código Civil, na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais sócios dos resultados correspondentes.
De acordo com a magistrada, a doutrina ensina que “a conta de participação se constitui da seguinte forma: um empreendedor (sócio ostensivo) associa-se a investidores (os sócios participantes), para a exploração de uma atividade econômica. O primeiro realiza todos os negócios ligados à atividade, em seu próprio nome, respondendo por eles de forma pessoal e ilimitada”.
“Inegável, portanto, que a sociedade em conta de participação pode imprimir caráter consumerista à relação entre o sócio ostensivo – o qual possui amplo poder para gerir o objeto da sociedade, qual seja, o investimento financeiro – e os sócios participantes”, disse.
Expediente fraudulento para afastar proteção do CDC
A ministra destacou precedente do STJ em que se reconheceu o caráter consumerista de contrato de sociedade em conta de participação firmado no âmbito do mercado imobiliário, como forma de amparar concretamente a figura do investidor ocasional.
No referido julgado, afirmou, a turma fixou o entendimento de que “o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo, portanto, em seu âmbito de proteção, aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional”.
Para Nancy Andrighi, em muitas ocasiões a sociedade em conta de participação é utilizada justamente com o propósito de evitar a aplicação do CDC, tomando, portanto, um caráter fraudulento.
Regra específica prevalece sobre a de caráter geral
No caso em análise, a relatora verificou que o tribunal estadual caracterizou o autor da ação como investidor ocasional vulnerável e entendeu que a empresa teria se utilizado da sociedade em conta de participação de forma fraudulenta, o que preenche os requisitos para aplicação excepcional do CDC.
Desse modo, ela concluiu que, entre a norma geral do artigo 53, III, “a”, do Código de Processo Civil, que prevê a competência do foro do lugar onde está a sede da pessoa jurídica ré, e a norma específica do artigo 6º, VIII, do CDC, que determina a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, deve prevalecer a regra específica, definindo-se o foro mais conveniente para o autor da ação.
Leia o acórdão no REsp 1.943.845.
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09082022-Excepcionalmente–CDC-pode-incidir-nos-contratos-de-sociedade-em-conta-de-participacao.aspx