Imóvel alienado não pode ser penhorado em execução de débito condominial do devedor fiduciante.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.
Para o colegiado, embora o devedor responda com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à hipótese de imóvel em alienação fiduciária, pois ele integra o patrimônio de terceiro.
Antes de alienação do bem penhorado, credor pode pedir adjudicação.
Ministros entenderam que a adjudicação viabiliza de forma mais rápida o direito do exequente e , por isso, não está sujeita a um prazo preclusivo.
A 3ª turma do STJ, por decisão unânime, definiu que o direito de requerer a adjudicação de um bem penhorado, previsto no art. 876 do CPC, não se sujeita à preclusão enquanto ele não tiver sido alienado. Segundo o colegiado, nas execuções judiciais, a adjudicação não tem prazo para ser realizada, contanto que ainda não tenha havido outra forma de expropriação do bem, como o leilão.
O entendimento foi adotado no curso da execução de garantias hipotecárias proposta por uma fabricante de bebidas contra duas outras pessoas jurídicas. Quando já iniciados os trâmites para o leilão judicial, a exequente – que não manifestara esse interesse antes – requereu a adjudicação de dois imóveis das devedoras, pedido que foi acolhido pelo juízo de primeira instância em decisão mantida pelo TJ/SP.
Em recurso especial ao STJ, as partes executadas sustentaram que o direito à adjudicação estaria precluso, pois já havia sido iniciada a fase do leilão. Argumentaram também que as locatárias dos imóveis, sociedades em recuperação judicial, não foram intimadas para poderem exercer o seu direito de preferência.
Limite temporal
De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, a adjudicação é uma técnica de execução preferencial, que viabiliza de forma mais rápida o direito do exequente. Por isso, não está sujeita a um prazo preclusivo, podendo ser requerida a qualquer momento até a alienação do bem.
Para a ministra, mesmo que o art. 878 do CPC diga que a oportunidade para pedir a adjudicação será “reaberta” se as tentativas de alienação forem frustradas, “isso não significa que essa alternativa colocada à disposição do credor se fecha se não exercida imediatamente após realizada a avaliação do bem penhorado”.
No entendimento da relatora, esse é a interpretação mais condizente com a prioridade que a lei dá à adjudicação e com a ideia de que a execução se processa no interesse do credor.
Pagamento de despesas
Nancy Andrighi apontou, porém, que a manifestação tardia do interesse pela adjudicação, quando já tiverem sido iniciados os atos preparatórios para a alienação, pode fazer com que o adjudicante tenha de suportar eventuais despesas realizadas até esse momento – como decidido pela 4ª turma (REsp 1.505.399) em julgamento sobre o mesmo tema.
Quanto à situação das locatárias do imóvel adjudicado, a ministra comentou que a preferência para aquisição prevista na Lei do Inquilinato não se estende aos casos de perda da propriedade ou de venda judicial, e que o fato de estarem em recuperação tampouco impede a adjudicação, não havendo necessidade de sua intimação.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/390863/antes-de-alienacao-do-bem-penhorado-credor-pode-pedir-adjudicacao
Nova lei dispensa testemunhas em títulos executivos eletrônicos.
Sancionada na última quinta-feira, 13, a lei que criou o novo Minha Casa, Minha Vida (14.620/23) também dispôs a respeito de assinaturas eletrônicas em títulos executivos.
A norma altera o CPC para incluir o § 4º no art. 784 e estabelece que nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.
Segundo o advogado Elias Marques, do TozziniFreire Advogados, a norma processual fica mais aderente ao dinamismo das relações contratuais modernas, as quais, em grande parte, têm sido realizadas no formato eletrônico.
Ele explica que a validade jurídica de documentos assinados em forma eletrônica está regulamentada pela MP 2.200-2/01, cujo artigo 10 prevê que “as declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários”.
Com efeito, o § 2º da MP estabelece a ausência de óbice na utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.
O advogado Lucas Rabelo de Oliveira Barros, do Buril, Tavares & Holanda Advogados, acredita que a alteração é mais um reflexo da digitalização das relações jurídicas, que ocorre em sintonia com as demandas da era digital.
“Representa o reconhecimento da necessária adaptação dos meios de verificação de veracidade de manifestações de vontade formuladas através do digita. O aumento na utilização de meios eletrônicos para a realização de negócios jurídicos explicita a essencialidade de se admitir essas novas formas de se expressar aceitação de documentos digitais.”
De acordo com o advogado, com tal acréscimo ao CPC, resta reafirmado o compromisso do Brasil de acompanhar a evolução tecnológica e a crescente tendência na digitalização das relações jurídicas na sociedade tecnocientífica, “ao passo que promove uma facilitação na constituição de títulos executivos extrajudiciais digitais, tornando a prestação jurisdicional mais acessível, eficiente e segura”.
O advogado Henrique de Vasconcelos Lucas, do Martorelli Advogados, ressaltou que a inércia do CPC aos novos modelos de contratação, consequentemente, traria ao Judiciário mais insegurança jurídica, uma vez que a classificação e interpretação dos títulos executivos ficaria a crivo do próprio julgador, ainda que pudesse nortear-se por decisões homônimas, uma vez que não se poderia deixar de garantir-se a aplicabilidade do princípio da livre convicção do juiz.
“Em que pese modificando-se o pré-requisito até então indispensável para constituição do título executivo extrajudicial, a inovação legislativa de forma alguma deve ser interpretada como se estivesse fomentando insegurança jurídica neste aspecto. Em verdade, tal atualização abre os olhos à necessidade de reforma que abrace as inovações tecnológicas já utilizadas em larga escala preservando a taxatividade dos títulos executivos extrajudiciais.”
O advogado avalia como importante a mudança legislativa, não somente como forma de trazer a possibilidade de simplificação e modernização do próprio procedimento de execução de títulos executivos extrajudiciais aos litígios que se apresentam perante o Poder Judiciário, como uma forma de, dentro de um diploma legal norteador de relações jurídicas civis, demonstrar a diligência do poder legislativo na validação das contratações eletrônicas em si, que já se encontram altamente disseminadas no âmbito negocial.
Fonte:
https://www.migalhas.com.br/quentes/390105/lei-sancionada-dispensa-testemunhas-em-titulos-executivos-eletronicos
Mantida decisão que anulou venda de imóvel entre parentes.
A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou, em sua totalidade, a decisão da Vara Única de Cajuru, proferida pelo juiz Eduardo Francisco Marcondes, que anulou a venda de imóvel de um devedor para os sogros de seu filho, reconhecendo-se que ocorreu fraude contra credor.
A autora da ação recebeu um cheque de R$ 474 mil como pagamento, que foi devolvido pelo banco devido a insuficiência de fundos. Cerca de um mês depois, ela encaminhou o título de crédito para protesto e o devedor foi notificado. Após dois dias, para evitar a obrigação, o devedor simulou alienação de um imóvel para os sogros de seu filho, continuando em posse do imóvel, exercendo suas atividades pecuárias e se apresentando como dono.
No voto, o relator do recurso, desembargador Galdino Toledo Júnior, destacou que todo o patrimônio do devedor foi alienado, de modo a não deixar qualquer bem para garantir a dívida. Destacou, também, que a fraude também se caracteriza pelo fato de os bens terem sido adquiridos por pessoas muito próximas, que obviamente sabiam da condição financeira do réu, “e porque não houve qualquer prova de efetivo pagamento”. “Assim, diante da prova da insolvência dos devedores, que alienaram todos os bens para os sogros do filho, apenas alguns dias antes do protesto, de rigor manter a r. sentença por seus próprios fundamentos”, concluiu.
Também participaram do julgamento os desembargadores Wilson Lisboa Ribeiro e Edson Luiz de Queiroz. A decisão foi unânime.
Norma que condiciona aprovação de loteamentos urbanos a autorização legislativa é inconstitucional.
Como resolver quando há dois títulos de propriedade diferentes para um mesmo imóvel?
O Superior Tribunal de Justiça pacificou essa questão recentemente.
Segundo entendimento do STJ, prevalecerá o título que foi registrado primeiro. Veja:
STJ – Informativo 778, de 13/06/2023:
“Em ação reivindicatória, constatada a existência de dois títulos de propriedade para o mesmo bem imóvel, prevalecerá o primeiro título aquisitivo registrado”.
Resp 1.657.424 – AM, julgado em 16/05/2023.
TJDFT decide que pendências de reparos após entrega de imóvel não justifica cobrança de aluguel.
A 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) julgou parcialmente procedentes os pedidos dos locatários para exclusão de cobrança de aluguel, após entrega de chaves. Dessa forma, a imobiliária deverá se abster de cobrar o valor de R$ 1.779,10, referente ao aluguel do mês de março.
De acordo com o processo, em 15 de fevereiro de 2019, as partes celebraram contrato de aluguel de apartamento, situado em Águas Claras/DF. Quase dois anos depois, o locatário solicitou encerramento do contrato, em 29 de dezembro de 2020, e entregou as chaves do imóvel no dia 25 de janeiro de 2021. Dias depois, a vistoria apontou que o imóvel estava “totalmente inapto a constituir nova relação de locação”.
Os locatários alegaram que não participaram da vistoria e que não foram feitos orçamentos para comprovar os valores dos supostos reparos. Argumentaram que fizeram contato com a imobiliária para informar que não concordaram com o resultado da vistoria, uma vez que não lhes foi oportunizado que acompanhassem o ato.
Ao julgar o caso, a Turma mencionou o relatório que demonstrou que a vistoria foi feita sem a participação dos locatários. Dessa forma, não foi oferecido o direito ao contraditório. O colegiado considerou indevida a cobrança do aluguel referente ao mês de março, uma vez que a entrega das chaves aconteceu no final de janeiro de 2021. Por fim, explicou que a responsabilidade por reparos não justifica a persistência de cobranças de aluguéis.
Segundo o Desembargador relator, “A pendência referente à responsabilidade por reparos no imóvel é outra situação jurídica que não se confunde com o aluguel pela ocupação do bem e não seria admissível que, enquanto durasse a discussão acerca da responsabilidade ou não por reparos persistisse a cobrança de alugueres”.
A decisão foi unânime.
Incoporadoras miram em imóveis a partir de R$ 5 milhões de reais.
As incorporadoras imobiliárias no Brasil, como Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Mitre e Tegra, estão direcionando seus lançamentos residenciais para o público de alto poder aquisitivo, onde os apartamentos têm preços iniciais a partir de R$ 5 milhões.
Esse movimento é uma resposta à elevação dos juros dos financiamentos imobiliários e ao aumento dos custos de construção.
Com a subida dos juros e dos custos, as incorporadoras optaram por focar no segmento de consumidores endinheirados, que têm condições de arcar com as altas taxas de juros ou até mesmo de pagar à vista, sem a necessidade de recorrer a empréstimos bancários.
Sorocaba é a 2ª cidade do interior de SP com maior número de imóveis vendidos.
O município contabilizou 1.211 unidades comercializadas no primeiro semestre de 2023.
Sorocaba apresentou mais um índice de destaque no estado de São Paulo. Dessa vez, os dados positivos correspondem às vendas de imóveis, sendo que, de acordo com estudo apresentado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP), Sorocaba ocupa a segunda posição no ranking estadual, entre as cidades do interior, com 1.211 unidades comercializadas no primeiro semestre de 2023.
O Município sorocabano ficou à frente de outras grandes cidades paulistas de igual ou maior porte, como: Santo André (856 unidades vendidas), Guarulhos (823), Osasco (801), São José dos Campos (650), São José do Rio Preto (643), Bauru (634), Hortolândia (474) e Piracicaba (465). A primeira colocação é ocupada por Campinas, com 1.417 imóveis vendidos no período. O ranking não abrangeu São Paulo capital e a Baixada Santista.
Sorocaba também ficou em segundo lugar no interior do estado de São Paulo, com o Valor Geral de Vendas (VGV), que atingiu R$ 562 milhões, com a comercialização dos imóveis no primeiro trimestre deste ano.
Para o secretário de Desenvolvimento Econômico e Turismo (Sedetur), Paulo Henrique Marcelo, esses dados mostram como Sorocaba igualmente está se destacando no setor econômico, com a venda de imóveis. “Nos últimos anos, a cidade tem crescido de forma expressiva no ramo imobiliário. Isso é resultado de uma cidade que conta com atrativos, como incentivos fiscais e boa infraestrutura para investimento no setor”, relata.
Aprova Digital
Desde agosto de 2022, a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (Seplan), por meio do aplicativo “Aprova Digital”, realiza aprovações de alvarás para construção de residência unifamiliar; emissão de documentos, como Habite-se; entre outros serviços, a exemplo de emissão de alvará para salão comercial, certidões de numeração, etc.
A pasta municipal já reduziu, de 60 para até 15 dias, o tempo para aprovação desses projetos pelo novo sistema. Além disso, com a adoção do novo sistema on-line, são economizadas mais de 350 mil folhas de papel sulfite por ano, contribuindo com a sustentabilidade da cidade. Em média, são cerca de cinco mil novos processos anuais que dão entrada na Seplan, os quais costumavam gerar, aproximadamente, seis mil “Comunique-se” em processos físicos e 11 mil agendamentos.
O Setor de Planejamento da Seplan também contribui para o excelente índice imobiliário. “Trabalhamos incansavelmente para que a cidade cresça de forma organizada. Avançamos, ainda mais, com aprovações de projetos, por meio do programa ‘Aprova Digital’, que tem auxiliado munícipes e profissionais técnicos do ramo da construção civil, proporcionando agilidade e precisão no atendimento on-line”, ressalta o secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Glauco Fogaça.
Condômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra administrador do condomínio.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, definiu que o condômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra o administrador do condomínio. Segundo o colegiado, o direito de examinar os livros e os documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.
O processo teve início quando uma empresa de shopping center de Cuiabá propôs ação de exigir contas contra a administradora, buscando esclarecimentos acerca da gestão condominial do shopping. O juízo de primeiro grau extinguiu o feito sem resolução de mérito, devido à ilegitimidade ativa da empresa para exigir, sozinha, a prestação de contas.
Contudo, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMT), por maioria de votos, reformou a sentença, reconhecendo a legitimidade do shopping, sob o fundamento de que a empresa se distingue dos condôminos ordinários, pois detém 46,01% das frações ideais do condomínio. Além disso, o TJMT considerou que a convenção de condomínio teria dado à empresa o direito de examinar, a qualquer tempo, os livros e os arquivos da administração e pedir esclarecimentos à administradora.
Síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos na assembleia
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que todos os que administram bens ou interesses alheios estão obrigados a prestar contas e, caso essa prestação não aconteça, surge para o administrado a pretensão de exigi-las.
A ministra apontou que, no âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (artigo 1.347 do Código Civil). Como consequência disso, a ministra ressaltou que tanto o Código Civil (CC) – em seus artigos 1.348, inciso VIII e 1350, caput – como o artigo 22, parágrafo 1º, alínea “f”, da Lei 4.561/1994, preveem expressamente o dever de o síndico prestar contas somente à assembleia de condôminos.
“O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (artigo 1.350, parágrafos 1º e 2º, do CC). Tal conclusão é corroborada pela doutrina, a qual acentua que o síndico é obrigado a prestar contas anualmente de seus atos à assembleia e não aos condôminos isoladamente”, afirmou.
Direito de examinar documentos não se confunde com direito de exigir contas
A relatora observou que todo o condômino tem direito de inspecionar os documentos relativos à administração do condomínio, o que não pode ser confundido com o direito de exigir contas, que não pode ser exercido individualmente.
“Aliás, conforme destacado no voto vencido proferido no tribunal de origem, não se trata de pedido de acesso a documentos, direito que, sem sombra de dúvidas, deve ser assegurado a todos os proprietários condôminos, mas, sim, de verdadeira prestação de contas cujo dever legal deve se dar junto a Assembleia Geral”, concluiu ao dar provimento ao recurso especial da administradora do shopping.