por Canales AdvogadosQuarta Turma afasta responsabilidade solidária de corretora pela entrega atrasada de imóvel
Por não ter havido falha na prestação do serviço de corretagem, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a responsabilidade solidária de uma consultoria imobiliária pelos danos que o atraso na entrega de imóvel causou ao comprador.
O consumidor ajuizou ação contra três empresas responsáveis pela incorporação e construção do imóvel e também contra a firma de consultoria que intermediou a venda. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, nessas situações, o prejuízo do comprador é presumido, e condenou as empresas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes.
No recurso especial submetido ao STJ, a empresa de consultoria imobiliária alegou que foi apenas intermediadora do negócio; por isso, não seria parte legítima para responder por questões relacionadas ao descumprimento do contrato de compra e venda.
Corretor não integra cadeia de fornecimento
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso por entender que o caso exigia análise de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado na instância especial pela jurisprudência do STJ.
No entanto, no voto que prevaleceu no colegiado, a ministra Isabel Gallotti assinalou que, devido à natureza do serviço de corretagem, não há vínculo jurídico da corretora com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato – o consumidor e as empresas responsáveis pela obra. Portanto, não seria possível a responsabilização da corretora pelo descumprimento de obrigação constante do contrato de compra e venda, como preceituam os artigos 722 e 723 do Código Civil.
Segundo Gallotti, o processo não traz informação sobre falha na prestação do serviço de corretagem, nem sobre o envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. “Não há nexo de causalidade entre a conduta da corretora, responsável apenas pela intermediação do negócio, e o descumprimento da obrigação contratual pelo vendedor”, afirmou.
CDC e responsabilidade do corretor
No entender da ministra, o TJSP, ao impor solidariedade não estabelecida em contrato nem em lei, violou o artigo 265 do Código Civil. “A responsabilidade da corretora por fato estranho ao serviço de intermediação foi reconhecida sem análise de sua atuação, por mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista à relação jurídica”, destacou.
Ela observou que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) abrange os serviços dos profissionais liberais, mas os exclui da responsabilidade objetiva, de modo que, não havendo nexo causal com sua atividade, a corretora, em princípio, não deve responder pelos danos – “nem mesmo em caráter subsidiário, pois do contrário sempre teria responsabilidade sobre o cumprimento dos negócios intermediados, desvirtuando a disciplina legal do contrato de corretagem”.
Jurisprudência sobre atraso na entrega do imóvel
No recurso, a empresa de consultoria imobiliária também havia sustentado que os lucros cessantes não foram comprovados e que o cumprimento da obrigação de entrega do imóvel – termo final da indenização – é a expedição do “habite-se”.
Nesses dois pontos, Isabel Gallotti acompanhou o voto do ministro Salomão. Segundo ela, a jurisprudência do STJ considera que os prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, o que dispensa comprovação.
A magistrada mencionou entendimento firmado em recurso repetitivo (Recurso Especial 1.729.593), segundo o qual, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
por Canales AdvogadosRepetitivo vai definir aplicação do CDC à resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.095), a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Ao afetar os Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, o colegiado suspendeu a tramitação, em todo o território nacional, dos processos que versem sobre idêntica questão jurídica – tanto em primeira e segunda instâncias quanto no STJ (artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil de 2015).
A relatoria dos recursos especiais é do ministro Marco Buzzi. Ele lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 860.631, reconheceu a repercussão geral de questão relativa à possibilidade de, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ocorrerem a execução e a expropriação extrajudiciais de imóvel concedido em alienação fiduciária, como previsto na Lei 9.514/1997.
“Contudo, no caso dos autos, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão somente, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual”, apontou o relator ao delimitar a análise do tema ao artigo 53 do CDC e às disposições contidas nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
Multiplicidade de processos semel??hantes
O ministro Buzzi também destacou que, conforme posição da Comissão Gestora de Precedentes do STJ, o julgamento qualificado no âmbito da Segunda Seção poderá evitar decisões divergentes nas instâncias de origem e o envio desnecessário de recursos ao tribunal.
Além disso, o relator ressaltou que, segundo pesquisa do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes, existem atualmente 240 processos em tramitação na Segunda Seção, enquanto outros 279 casos semelhantes já foram decididos pelos colegiados de direito privado, o que evidencia o caráter múltiplo da controvérsia.
Em relação à suspensão dos processos, Buzzi apontou que o objetivo é assegurar a observância dos princípios da segurança jurídica, isonomia, economia e celeridade processual, “permitindo que a tese final, sedimentada por esta corte superior, possa ser aplicada aos feitos suspensos de maneira uniforme pelas instâncias ordinárias”.
O que é recurso r??epetitivo
O Código de Processo Civil de 2015 regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.
A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.
No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.
Leia o acórdão de afetação do REsp 1.891.498.
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