por Canales AdvogadosCredor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel pode optar por execução judicial ou extrajudicial
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel não está obrigado a promover a execução extrajudicial do seu crédito, podendo optar pela execução judicial integral, desde que o título que dá lastro à execução seja dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.
O entendimento foi firmado pelo colegiado, por unanimidade, ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que negou o pedido de uma empresa para extinguir ação de execução, sem julgamento de mérito, sob o argumento de excessiva onerosidade da via eleita pelo credor.
O TJSP entendeu que, embora haja previsão de procedimento específico de execução extrajudicial no caso de dívida garantida por alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997, o exequente tem a opção de escolher o meio que lhe parecer mais adequado na busca pela satisfação do crédito.
No recurso especial apresentado ao STJ, a empresa devedora alegou que o credor optou pelo meio de execução mais gravoso, contrariando a legislação, pois, havendo mecanismo célere e eficaz para a satisfação extrajudicial do crédito, nada justificaria o procedimento judicial.
Dívida lastreada em título executivo extrajudicial
O relator, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que o caso diz respeito a execução lastreada em Cédula de Crédito Bancário (CCB). De acordo com o magistrado, a CCB – desde que satisfeitas as exigências do artigo 28, parágrafo 2º, I e II, da Lei 10.931/2004, de modo a lhe conferir liquidez e exequibilidade, e desde que preenchidos os requisitos do artigo 29 da mesma lei – é título executivo extrajudicial.
No entanto, acrescentou, o credor tem o direito de optar por executar o seu crédito de maneira diversa do estabelecido na Lei 9.514/1997, e isso não é alterado pela constituição de garantia fiduciária relacionada ao financiamento instrumentalizado por meio de CCB.
“Só o fato de estar a dívida lastreada em título executivo extrajudicial e não haver controvérsia quanto à sua liquidez, certeza e exigibilidade, ao menos no bojo da exceção de pré-executividade, é o quanto basta para a propositura da execução, seja ela fundada no artigo 580 do Código de Processo Civil de 1973, seja no artigo 786 do Código de Processo Civil de 2015”, afirmou.
Credor pode exigir saldo remanescente
Ao negar provimento ao recurso especial, o relator observou que, na hipótese de alienação extrajudicial do bem dado em garantia, o credor fiduciário não está impedido de exigir o saldo remanescente se o produto obtido com a venda não for suficiente para a quitação integral do seu crédito.
“O remanescente da dívida apenas não estará mais garantido ante o desaparecimento da propriedade fiduciária, o mesmo ocorrendo na hipótese de não haver interessados em arrematar o bem no segundo leilão”, declarou.
Villas Bôas Cueva destacou que tem prevalecido no âmbito do STJ a interpretação de que a extinção da dívida acontece apenas em relação à parcela garantida pela propriedade fiduciária, tendo o credor a possibilidade de cobrar do devedor o valor remanescente.
“A despeito das controvérsias doutrinárias e jurisprudenciais a respeito da possibilidade de cobrança do saldo remanescente da dívida após a execução extrajudicial, ao credor fiduciário é dada a faculdade de executar a integralidade de seu crédito judicialmente, desde que o título que dá lastro à execução seja dotado de todos os atributos necessários – liquidez, certeza e exigibilidade”, concluiu o ministro.
Leia o acórdão no REsp 1.965.973.
por Canales AdvogadosQuarta Turma afasta responsabilidade solidária de corretora pela entrega atrasada de imóvel
Por não ter havido falha na prestação do serviço de corretagem, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a responsabilidade solidária de uma consultoria imobiliária pelos danos que o atraso na entrega de imóvel causou ao comprador.
O consumidor ajuizou ação contra três empresas responsáveis pela incorporação e construção do imóvel e também contra a firma de consultoria que intermediou a venda. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, nessas situações, o prejuízo do comprador é presumido, e condenou as empresas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes.
No recurso especial submetido ao STJ, a empresa de consultoria imobiliária alegou que foi apenas intermediadora do negócio; por isso, não seria parte legítima para responder por questões relacionadas ao descumprimento do contrato de compra e venda.
Corretor não integra cadeia de fornecimento
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso por entender que o caso exigia análise de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado na instância especial pela jurisprudência do STJ.
No entanto, no voto que prevaleceu no colegiado, a ministra Isabel Gallotti assinalou que, devido à natureza do serviço de corretagem, não há vínculo jurídico da corretora com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato – o consumidor e as empresas responsáveis pela obra. Portanto, não seria possível a responsabilização da corretora pelo descumprimento de obrigação constante do contrato de compra e venda, como preceituam os artigos 722 e 723 do Código Civil.
Segundo Gallotti, o processo não traz informação sobre falha na prestação do serviço de corretagem, nem sobre o envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. “Não há nexo de causalidade entre a conduta da corretora, responsável apenas pela intermediação do negócio, e o descumprimento da obrigação contratual pelo vendedor”, afirmou.
CDC e responsabilidade do corretor
No entender da ministra, o TJSP, ao impor solidariedade não estabelecida em contrato nem em lei, violou o artigo 265 do Código Civil. “A responsabilidade da corretora por fato estranho ao serviço de intermediação foi reconhecida sem análise de sua atuação, por mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista à relação jurídica”, destacou.
Ela observou que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) abrange os serviços dos profissionais liberais, mas os exclui da responsabilidade objetiva, de modo que, não havendo nexo causal com sua atividade, a corretora, em princípio, não deve responder pelos danos – “nem mesmo em caráter subsidiário, pois do contrário sempre teria responsabilidade sobre o cumprimento dos negócios intermediados, desvirtuando a disciplina legal do contrato de corretagem”.
Jurisprudência sobre atraso na entrega do imóvel
No recurso, a empresa de consultoria imobiliária também havia sustentado que os lucros cessantes não foram comprovados e que o cumprimento da obrigação de entrega do imóvel – termo final da indenização – é a expedição do “habite-se”.
Nesses dois pontos, Isabel Gallotti acompanhou o voto do ministro Salomão. Segundo ela, a jurisprudência do STJ considera que os prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, o que dispensa comprovação.
A magistrada mencionou entendimento firmado em recurso repetitivo (Recurso Especial 1.729.593), segundo o qual, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
por Canales AdvogadosRepetitivo vai definir aplicação do CDC à resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.095), a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Ao afetar os Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, o colegiado suspendeu a tramitação, em todo o território nacional, dos processos que versem sobre idêntica questão jurídica – tanto em primeira e segunda instâncias quanto no STJ (artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil de 2015).
A relatoria dos recursos especiais é do ministro Marco Buzzi. Ele lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 860.631, reconheceu a repercussão geral de questão relativa à possibilidade de, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ocorrerem a execução e a expropriação extrajudiciais de imóvel concedido em alienação fiduciária, como previsto na Lei 9.514/1997.
“Contudo, no caso dos autos, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão somente, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual”, apontou o relator ao delimitar a análise do tema ao artigo 53 do CDC e às disposições contidas nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
Multiplicidade de processos semel??hantes
O ministro Buzzi também destacou que, conforme posição da Comissão Gestora de Precedentes do STJ, o julgamento qualificado no âmbito da Segunda Seção poderá evitar decisões divergentes nas instâncias de origem e o envio desnecessário de recursos ao tribunal.
Além disso, o relator ressaltou que, segundo pesquisa do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes, existem atualmente 240 processos em tramitação na Segunda Seção, enquanto outros 279 casos semelhantes já foram decididos pelos colegiados de direito privado, o que evidencia o caráter múltiplo da controvérsia.
Em relação à suspensão dos processos, Buzzi apontou que o objetivo é assegurar a observância dos princípios da segurança jurídica, isonomia, economia e celeridade processual, “permitindo que a tese final, sedimentada por esta corte superior, possa ser aplicada aos feitos suspensos de maneira uniforme pelas instâncias ordinárias”.
O que é recurso r??epetitivo
O Código de Processo Civil de 2015 regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.
A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.
No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.
Leia o acórdão de afetação do REsp 1.891.498.
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